Étape 1 — Les relances amiables (mois 1-2)
Avant toute procédure, tentez d'obtenir un règlement amiable. Cela démontre votre bonne foi et est souvent requis par les tribunaux.
Relance 1 : dès le 1er jour de retard, envoyez un SMS ou email. Ton cordial : "Votre loyer de [mois] n'a pas été encaissé. Pouvez-vous régulariser ?"
Relance 2 (J+8) : lettre simple avec relevé des sommes dues.
Mise en demeure LRAR (J+15) : c'est le point de départ légal. Elle doit mentionner le montant précis, le délai de 8 jours, et la menace de procédure judiciaire. Elle interrompt la prescription.
Cette phase est souvent suffisante : 35% des locataires régularisent après une LRAR.
Étape 2 — La clause résolutoire et le commandement de payer
Si votre bail contient une clause résolutoire (c'est le cas de la quasi-totalité des baux d'habitation), vous pouvez faire délivrer un commandement de payer par huissier.
Le commandement de payer (art. 24 loi du 6 juillet 1989) :
— Doit être signifié par huissier (coût : 80-150 €)
— Donne 2 mois au locataire pour payer
— Déclenche la clause résolutoire si le locataire ne règle pas dans le délai
— Ouvre droit à la garantie VISALE si applicable
Important : le commandement de payer doit aussi être notifié à la CAF ou MSA si le locataire perçoit une APL. Cette notification est obligatoire sous peine de nullité.
Étape 3 — L'assignation devant le tribunal judiciaire
Si le locataire ne règle pas dans les 2 mois suivant le commandement, vous pouvez l'assigner en justice. L'assignation doit être délivrée par huissier et contenir :
— L'identification des parties (bailleur, locataire)
— Le descriptif du bien loué
— L'historique des loyers impayés (relevé mois par mois)
— Le montant total réclamé (loyers + charges + intérêts)
— La demande de résiliation du bail et d'expulsion
— La demande d'article 700 CPC
— Les pièces jointes (bail, commandement, quittances)
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Compétence : Tribunal judiciaire du lieu du bien loué pour les baux d'habitation, Tribunal de commerce si le bail est commercial.
Étape 4 — L'audience et le jugement
L'audience a lieu généralement 2 à 4 mois après le dépôt de l'assignation. Deux issues possibles :
Le locataire ne se présente pas : jugement réputé contradictoire. Le juge statue sur vos demandes au vu des pièces. En général, condamnation au paiement + résiliation du bail.
Le locataire se présente : il peut demander des délais de paiement (art. 1343-5 C. civ.), maximum 24 mois. Le juge peut accorder ces délais si la situation le justifie. Si les délais ne sont pas respectés, la résiliation devient automatique.
Demandez systématiquement :
— La résiliation du bail
— L'expulsion
— Le paiement des loyers avec intérêts
— L'article 700 (minimum 500 €)
Étape 5 — L'expulsion (si nécessaire)
Après le jugement, si le locataire ne part pas, vous devez faire exécuter la décision :
1. Commandement de quitter les lieux : signifié par huissier, donne 2 mois au locataire pour partir (délai incompressible, sauf décision de justice contraire).
2. Trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée (art. L412-6 CASF). Planifiez votre procédure en conséquence.
3. Concours de la force publique : si le locataire refuse de partir après les 2 mois, l'huissier demande le concours de la force publique (police). Ce concours est souvent long à obtenir (2-6 mois supplémentaires).
Durée totale estimée : 6 à 18 mois de la première relance à l'expulsion physique. Commencez dès le 2e mois d'impayé.